市直各部門（單位）、沙坡頭區(qū)人民政府：

《深入推進(jìn)中衛(wèi)市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見（試行）》已經(jīng)市委第15次常委會(huì)會(huì)議、市人民政府第79次常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真抓好落實(shí)。

中衛(wèi)市自然資源局??????????

2024年5月22日????????????

（此件公開發(fā)布）

深入推進(jìn)中衛(wèi)市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見（試行）

為貫徹落實(shí)自治區(qū)自然資源廳《關(guān)于推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的若干措施》（寧自然規(guī)發(fā)〔2022〕5號(hào)）有關(guān)要求，深入推進(jìn)土地權(quán)改革，進(jìn)一步推動(dòng)市轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作，挖掘存量建設(shè)用地潛力，提升土地節(jié)約集約利用水平，改善城市面貌，完善城市功能，助推高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際情況制定本實(shí)施意見。

一、科學(xué)認(rèn)定低效用地

本意見所稱的城鎮(zhèn)低效用地，是指市轄區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)布局散亂、用途不合理、建筑危舊、利用粗放、產(chǎn)出效益低下的存量建設(shè)用地。主要包括以下幾種：

1.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地。

2.城鎮(zhèn)更新改造類：布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、老工業(yè)區(qū)等。

3.用地效益提升類：投資強(qiáng)度、容積率、畝均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于周邊行業(yè)平均水平的產(chǎn)業(yè)用地。

4.根據(jù)實(shí)際情況評(píng)價(jià)認(rèn)定為低效用地的其他建設(shè)用地。

列入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍的土地應(yīng)權(quán)屬清晰，不存在爭(zhēng)議?，F(xiàn)狀為閑置土地、不符合國土空間規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地，不得列入改造范圍。城鎮(zhèn)低效用地的調(diào)查認(rèn)定以第三次國土調(diào)查成果為基礎(chǔ)，依據(jù)國土空間規(guī)劃和用途管制要求，從用地強(qiáng)度和綜合效益等方面結(jié)合定性指標(biāo)和定量指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)認(rèn)定。

中衛(wèi)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，可由中衛(wèi)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)參照自治區(qū)自然資源廳??工業(yè)和信息化廳《低效工業(yè)用地認(rèn)定辦法（試行）》（寧自然資規(guī)發(fā)〔2023〕6號(hào)）的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)單獨(dú)組織評(píng)價(jià)認(rèn)定。

二、合理確定開發(fā)主體

城鎮(zhèn)低效用地可由政府主導(dǎo)再開發(fā)，也可由原土地使用權(quán)人自主開發(fā)。項(xiàng)目實(shí)施主體需編制項(xiàng)目實(shí)施方案，確定改造開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡等，經(jīng)市自然資源局組織審查后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

（一）政府主導(dǎo)再開發(fā)。對(duì)符合儲(chǔ)備條件的國有低效建設(shè)用地，由市人民政府依據(jù)相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行收儲(chǔ)，收回建設(shè)用地使用權(quán)后實(shí)施供地。涉及地上房屋征收的，依法按相關(guān)規(guī)定程序執(zhí)行。對(duì)已停產(chǎn)、半停產(chǎn)、連年虧損、資不抵債，主要靠政府補(bǔ)貼和銀行續(xù)貸維持生存和經(jīng)營的“僵尸企業(yè)”，可由政府平臺(tái)公司先行競(jìng)購，再通過依法轉(zhuǎn)讓、廠房租賃等多種方式盤活利用。

（二）原土地使用權(quán)人自主開發(fā)。除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定或者規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市人民政府通過收回、收購、征收納入政府儲(chǔ)備范圍的土地外，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)。土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的，受讓方作為新的開發(fā)主體同樣適用低效用地再開發(fā)政策。開發(fā)主體也可以設(shè)立全資子公司作為新的開發(fā)主體進(jìn)行改造開發(fā)。

三、嚴(yán)格落實(shí)土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控

市自然資源部門要嚴(yán)格執(zhí)行土壤污染狀況調(diào)查前置審查，對(duì)土地用途擬變更為“一住兩公”（住宅、公共管理與公共服務(wù)）用途的城鎮(zhèn)低效用地，變更前應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定由土地使用權(quán)人開展土壤污染狀況調(diào)查，經(jīng)市生態(tài)環(huán)境局、市自然資源局審查，滿足建設(shè)用地風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)，方可批準(zhǔn)進(jìn)入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實(shí)施程序。土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告評(píng)審表明污染物含量超過建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)的地塊，不得辦理供地、變更登記手續(xù)，依法落實(shí)土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)措施，禁止開工建設(shè)任何與風(fēng)險(xiǎn)管控、修復(fù)無關(guān)的項(xiàng)目。

四、實(shí)行激勵(lì)政策機(jī)制

（一）合理確定出讓地價(jià)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目供地時(shí)，可在項(xiàng)目土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合考慮拆遷安置成本等因素，綜合確定出讓底價(jià)。涉及變更土地用途、提高容積率、延長土地使用年期等土地使用條件的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式出讓，由土地使用權(quán)人補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，補(bǔ)繳價(jià)款按新舊土地使用條件下同一基準(zhǔn)日的地價(jià)之差評(píng)估核定。經(jīng)批準(zhǔn)工業(yè)用地土地用途變更的，涉及地上附著物拆除的，按照附著物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，全額計(jì)入土地出讓成本，進(jìn)行評(píng)估的建（構(gòu)）筑物必須通過合法渠道取得，或能夠提供相關(guān)權(quán)利證書。

（二）鼓勵(lì)配套公共設(shè)施。原土地使用權(quán)人自主開發(fā)的，鼓勵(lì)在改造開發(fā)中優(yōu)先安排一定比例的土地，用于在國家相關(guān)政策規(guī)定要求的基礎(chǔ)上額外配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目。額外配建的公益性項(xiàng)目建設(shè)用地改造項(xiàng)目向政府無償移交的，應(yīng)在土地出讓合同中明確無償移交公益性用地的權(quán)利義務(wù)，移交的公益性用地應(yīng)為國有建設(shè)用地，不需計(jì)繳土地出讓金。

（三）允許分期繳納土地出讓價(jià)款。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目用地可在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同當(dāng)日繳納總出讓價(jià)款的20%，出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納至總出讓價(jià)款的50%，余款可按合同約定分期繳納，但須自出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)付清。

（四）鼓勵(lì)集中連片開發(fā)。在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、價(jià)值相當(dāng)、雙方自愿的前提下，允許城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)地塊之間或城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)地塊與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換，實(shí)現(xiàn)改造地塊規(guī)則和連片。相鄰多宗地塊的國有土地使用權(quán)人可組建聯(lián)合體或共同設(shè)立項(xiàng)目公司作為新的用地主體實(shí)施再開發(fā)。納入成片改造范圍的地塊，土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購相鄰宗地，合并宗地后實(shí)施整體改造。以拆除重建為主的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造項(xiàng)目，因用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，可在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)評(píng)估后調(diào)劑一定面積的地塊納入低效用地改造范圍一并實(shí)施改造。為保證國土空間規(guī)劃的完整性，擬改造地塊周邊的邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開發(fā)的零星存量土地，可以協(xié)議出讓方式供應(yīng)給改造主體一并改造開發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計(jì)面積不超過改造開發(fā)項(xiàng)目總面積的10%。土地再開發(fā)利用時(shí)，應(yīng)委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定性評(píng)估。

五、加強(qiáng)工作組織保障

（一）加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作由市自然資源局牽頭負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施和協(xié)調(diào)工作，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、財(cái)政局、國家稅務(wù)總局中衛(wèi)市稅務(wù)局、發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化局、商務(wù)局、生態(tài)環(huán)境局、旅游和文體廣電局、水務(wù)局、中衛(wèi)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)等單位和沙坡頭區(qū)政府根據(jù)自身職責(zé)主動(dòng)靠前服務(wù)，認(rèn)真履職，協(xié)同配合，做好包括開展城鎮(zhèn)低效用地的摸底調(diào)查、上圖入庫及規(guī)范實(shí)施方案編制等工作，落實(shí)好相關(guān)資金政策扶持，貫徹“四水四定”要求，指導(dǎo)再開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施，及時(shí)為已實(shí)施的項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

（二）強(qiáng)化實(shí)施管理。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前要做好民意調(diào)查，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，尊重原土地使用權(quán)人的意愿，未征得原土地使用權(quán)人同意的，不得改造開發(fā)。涉及征收、收回土地的，要對(duì)擬開發(fā)范圍、拆遷安置情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，編制安置補(bǔ)償方案，進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定性評(píng)估。嚴(yán)格土地出讓規(guī)范程序，涉及土地出讓的必須開展地價(jià)評(píng)估、集體決策、公示結(jié)果，確保再開發(fā)工作公開、公平、公正，嚴(yán)防損害國家、集體及個(gè)人利益等行為發(fā)生。

本實(shí)施意見自2024年6月22日施行，有效期至2026年6月22日。實(shí)施過程中如遇國家、自治區(qū)有關(guān)政策調(diào)整，按照調(diào)整后的規(guī)定執(zhí)行。